Что считается цокольным этажом?

Считаются ли цоколь и подвал этажами в БТИ? Как они учитываются в площади дома? на сайте Недвио

Стоимость недвижимости, при ее покупке, рассчитывается с учетом общей площади дома. Следовательно, каждый квадратный метр может стать предметом манипуляций со стороны продавца или застройщика.

За основу, в определении метража здания, берется кадастровый паспорт, в котором указаны все характеристики постройки. Практика показывает, что самыми спорными моментами, при определении площади загородных домов, считаются помещения цокольного этажа или подвала, которые продавцы могут оформить как полноценный этаж или оставить «в тени».

К примеру, собственник задумал построить дом на 3 этажа в районе, где разрешено возводить лишь строения на 2 уровня. Цокольный этаж правильной высоты позволит ему воплотить задумку законным путем. Напротив, если вы возводите строение не по регламенту, то его не удастся ввести в эксплуатацию.

Информация в отношении расчетов этажности может быть полезна не только покупателям готовых коттеджей, но и тем, кто собрался строить дом. Обо всех определениях этажности дома мы поговорим в данной статье.

Нормативы высоты потолков в частных домах

Если мы хотим определить какими должны быть правильные параметры частных домов и коттеджей, стоит обратить внимание на содержание нормативов СНиП. Эти строительные нормы и параметры написаны государством и их первостепенная задача — это создание комфортных и безопасных условий проживания людей в жилых помещениях.

Пункт 4.5 31.02.2005 устанавливает ограничения по минимальной высоте помещений в частном доме от пола до потолка:

  • спальня, жилые комнаты и кухня должны иметь высоту помещений не меньше 2,7 м;
  • остальные помещения — не менее 2,5 м;
  • для верхнего этажа и мансарды это ограничение составляет 2,3 м.

Минимальная высота цоколя и подвала

Во-первых, если вы планируете приобрести или построить дом с нижним этажом, важно удостовериться в создании правильно микроклимата внутри цокольных и подвальных помещений, иначе стены будут сыреть и устойчивость дома с годами будет снижаться.

Во-вторых, в соответствии с пунктом 1.41 документа 2.08.01-89, есть определение норм высоты цокольного этажа и подвала. Высота потолков в них должна быть не менее 1,8 м.

Если цокольный этаж используется в качестве гаража или парковки для автотранспорта, важно, чтобы расстояние от перекрытия до потолка было не меньше 2 метров. Для помещения, где будет располагаться котельная установлен минимальный порог высоты в 2,2 м.

Если высота цокольного этажа меньше установленного минимума, то он считается техническим подпольем. Такие помещения не могут быть жилыми и рассчитаны исключительно под расположение коммуникаций. При этом, чисто технически, его также можно считать погребом.

Стоит учесть, что в законодательстве не фигурирует понятие подземного этажа. Однако любые помещения с потолками ниже 1,5 метров, априори, не учитываются при расчете общей площади строения.

Чем руководствуются при определении этажности домов?

С визуальной точки зрения, количество этажей обычно считают, исходя из количества окон находящихся над землей. С технической считается, что полноценный этаж — это уровень, перекрытие которого находится над землей.

Чтобы цокольное помещение было включено в жилую площадь дома, его перекрытие должно быть расположено выше уровня земли. Если перекрытие (пол) расположены ниже, то такие помещения уже входят в жилую площадь, но могут входить или не входить в общую.

Разберемся с этими понятиями более подробно.

При составлении документации, специалисты указывают в паспорте объекта его этажность. Помимо этого показателя, указывается и количество подземных помещений, которые подразделяют на:

  • цоколь (цокольный этаж);
  • подвал;
  • котельная;
  • погреб;
  • технические помещения и пр.

Пример: в графе “Количество этажей” указывается число 3, в графе “Подземные этажи” пишут 1, а этажность дома является разницей между этими двумя показателями. Следовательно, дом считается двухэтажным.

Может ли цоколь считаться четвертым этажом?

Согласно 48 статьи ГК РФ предусмотрены ограничения для домов частной, индивидуальной застройки. И там четко прописано, что высота коттеджей в России не может превышать 3-х этажей.

В противном случае, это уже не объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства). И к нему применяются уже совсем другие требования (как к жилым комплексам). Если вы построили / купили такой дом на землях ИЖС — узаконить его не удастся, и скорей всего придется сносить этаж или даже все здание.

Важно:По закону, максимальная высота коттеджей для проживания одной семьи ограничена 3-мя этажами.

Считаются ли цоколь и подвал этажами?

Да, если их потолки и перекрытия выступают над землей на 2 и более метров.

Учитываются ли цоколь и подвал в общей этажности дома?

Да.

Термины «этажность домов» и «количество этажей» закреплены 49-ой статьей Градостроительного Кодекса РФ. Согласно нему, количеством этажей считают совокупность всех видов помещений – технического, подземного, подвального, цоколя, надземного и мансардного.

Лет 10-15 назад некоторые застройщики, пользуясь неопытностью покупателей, «хитрили» и строили свои объекты, нарушая эти нормы, предлагая под видом 3-х этажных домов по факту 4-х этажные строения. Однако, со временем, покупатели стали грамотнее и перестали их покупать, поэтому большая часть этих строек так и остались пустырями и «незавершенкой», что можно часто наблюдать в пригородах любого крупного российского города.

При выборе проекта под строительство или готового дома, помните, что любые сведения о количестве уровней / этажей проверяются и заносятся в специальный кадастровый реестр — это обязательный этап регистрации всех объектов индивидуального жилищного строительства в России.

Какие виды этажей могут быть в коттедже?

При учете частных домов, дач, коттеджей и других объектов малоэтажного жилья используют ряд понятий, характеризующих этажность объекта. К ним относятся:

1. Мансарда

Чердачная площадь, которая адаптирована под жилые комнаты и помещения. Ее специфика заключается в том, что стены и потолок полностью или частично повторяют форму крыши. Чтобы быть жилой, такая комната должна иметь высоту не менее 1,5 м.

2. Полноценный надземный этаж

Находится выше планировочной отметки поверхности земли и функционирует как жилое помещение с индивидуальной планировкой.

3. Технический этаж

Используется для расположения коммуникаций, необходимых для функционирования дома. Может находиться как под полом (цокольный), так и на чердаке (чердачный). В основном, на нем располагаются инженерные системы (трубы, вентиляционные шахты) и котлы.

4. Цокольный этаж

Его пол находится под землей, стены также частично уходят вниз. При этом, для освещения и проветривания по периметру, таких помещений предусмотрено наличие окон.

Строительство такого уровня ведется в соответствии с нормами для устойчивости дома и расположения дополнительных технических помещений, таких, как: подземный гараж, погреб, мастерская и т.д.

Как мы уже писали ранее, цокольные и подвальные этажи, выступающие менее, чем на 2 метра над уровнем земли, либо имеющие высоту потолков меньше 2,2 м, являются нежилыми.

Поэтому, если вы столкнулись с таким объектом, а застройщик или продавец дома убеждает вас в обратном, настаивайте на снижении стоимости метра в таких помещениях, аргументируя это тем, что они жилыми не являются и оцениваться как полноценные этажи не могут.

Какие еще требования предъявляются к домам под ИЖС?

В Градостроительном кодексе, под определение понятия объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), подпадают здания с жилыми и вспомогательными помещениями, которые нужны для полноценного функционирования и жизни человека в доме (п.3, ст. 48).

Если коттедж соответствует выше указанным параметрам, и в нем не больше 3-х этажей, то к нему не придется создавать проектную документацию, даже если вы решили сделать его реновацию, реконструкцию или капитальный ремонт.

Запретить проживание в частном доме могут лишь в одном случае: если в результате проведенной экспертизы, строение было признано аварийным или неподходящим для постоянного проживания.

Соответственно, владельцы могут переоборудовать цокольные и подвальные этажи как им угодно и даже проживать в них, если они построены с учетом всех норм.

Вообще, при обследовании любых жилых построек, сотрудники БТИ обычно руководствуются регламентами СНиПа. Следовательно, чтобы построить дом без нарушений и ввести его в эксплуатацию, необходимо изначально ознакомиться с ними. Ввести в курс дела вас могут в архитектурном отделе при выдаче разрешения на строительство в местной администрации.

Как правило, требования строительного законодательства с годами почти не меняются. Потому что регламенты созданы для обеспечения безопасности и длительной эксплуатации объектов недвижимости. Если вы не готовы изучать эти регламенты самостоятельно, лучше обратиться в профильную компанию, которая создаст проект дома с учетом ваших пожеланий и требований закона.

Выбор оптимальной высоты цоколя от земли по нормам

Основание дома выполняется из влагостойких материалов, которые не намокают от снежных сугробов, дождевой воды. Высота цоколя имеет значение и меняется в зависимости от региона строительства, материала стен дома и характеристик грунта. Надземное основание отделяется горизонтальной гидроизоляцией от стен строения, чтобы влага не проникала в вертикальные ограждающие конструкции.

Определение и зависимость от параметров

Если стены дома подходят низко к земле, они увлажняются и передают сырость внутрь помещения или на слои утеплителя. Энергосберегающие прокладки после намокания теряют свойства и перестают защищать строение от холода. Цоколь поднимается на такую высоту, которая превышает расчетную среднегодовую высоту снежного покрова, принятую в районе возведения дома.

Высота зависит от материала постройки. Например, деревянный дом требует поднятия основания по сравнению со зданием из кирпича. Газобетон и пеноблок почти не впитывают влагу, поэтому строгих требований по точке поднятия не соблюдается.

Конструктивное решение строения также учитывается при выборе степени возвышения. Наличие хозяйственного блока в полуподвальном пространстве влияет на уровень основания над землей. По таким параметрам определяется высота кухонного цоколя.

Функции и задачи высоты цоколя

Высота определяется с учетом погодных условий местности. Учитывается отметка стояния почвенных вод, уровень осадков, вероятность затопления.

Функции цоколя в строении:

  • предупреждение увлажнения стен;
  • защита низа наружной отделки от разрушения, например, пластик;
  • компенсация усадочных усилий на грунт;
  • организация вентиляции подпольного пространства и подвала.

Основание здания имеет декоративное значение в экстерьере. Величественно смотрится дом на высоком постаменте с лестницей во входной группе. Отделка приподнятого основания выбирается в гармонии с основными материалами наружного фасада.

Разнообразие цоколя

Подземная опора бывает в виде ленточного, свайного или плитного фундамента, в зависимости от типа и выбирается высота цокольного этажа.

Устройство цоколя при разных фундаментах:

  • ленточный тип — кладка или бетонирование;
  • свайная опора — бетонирование;
  • монолитная плита — кирпичная кладка или железобетон.

Для кладки используется красный керамический обожженный кирпич. Материал практически не впитывает влагу и отлично работает в структуре основания. Силикатный белый кирпич не применяют, т.к. искусственные камни обладают высокой гигроскопичностью.

Бетонирование цоколя относится к альтернативным вариантам. Железобетон отличается прочностью, в смесь добавляются компоненты, повышающие сопротивляемость влаге. Одновременно производится внутренняя и внешняя гидроизоляция.

Выступающий

Выступающий цоколь

Выносной цоколь по отношению к отвесной плоскости стены встречается часто, если вертикальное ограждение делается из современных материалов с высокой степенью теплоизоляции и малым весом. Стены из пеноблоков и пенобетона выполняются минимальной толщины, а фундамент и цоколь нужны основательные, чтобы выдержать вес перекрытия и крыши.

Стык стены и выступающего цоколя становится открытым для проникновения дождя и снега, несмотря на слой горизонтальной влагозащитной мембраны. Соединение отделывается соответствующими материалами и выполняется отвод воды с выступающей полки. Делается отлив с уклоном от стены, а наружная часть пьедестала обрабатывается пропитками.

Для выступающей части берется материал, который не способствует выносу вертикали на еще большее расстояние. Используется натуральный и искусственный камень, декоративная штукатурка, а каркасные системы не применяются.

Западающий

Западающий цоколь

Западающий цоколь получается, если стены кладутся из кирпича, шлакоблока, делаются из монолитного бетона. Фундамент при этом глубоко залегает, и его небольшая ширина оправдывается конструктивным расчетом. В этом случае часть стены нависает над основанием, и вертикаль пьедестала получается утопленной.

Во втором варианте нависание вертикального ограждения дома образовывается при отделке строения каркасным способом, например, пластиком, сайдингом, профнастилом. Поверхность цоколя и горизонтальный стык защищен от попадания дождя, снега, в результате не покрывается льдом.

В утопленном варианте отвод воды от соединения стен основания и дома не выполняется, изолируется только вертикальная внутренняя и наружная поверхность.

Вровень со стенами

Цоколь вровень со стенами

Так происходит, если ширина верха основания совпадает с шириной стены и кладка не выступает за пределы фундамента. Пьедестал в створе со стеной не может защитить строение от попадания осадков и стекания конденсата. В стыке выполняется 2 слоя пленочной гидроизоляции, и по периметру ставится отводящий отлив.

В этом варианте подходящим является любой материал для наружной отделки, т.к. плитка или панели на каркасе все равно вынесут вертикаль и получится выступающий цоколь. Сохранится равное положение, если отделка основания и стены будет совпадать по толщине.

Водоотвод делается из оцинкованной стали ПВХ, меди. Наружная и внутренняя площадь изолируется пропитками и рулонными материалами.

Влияние типа цоколя на высоту

Трудности с определением высоты постамента одноэтажного или многоэтажного дома решаются, если владелец обращается к специалистам. Технические работники сделают необходимые расчеты и учтут все факторы влияния.

Принципы нахождения уровня возвышения цоколя:

  • западающий цоколь делается на высоту до 50 – 80 см, т.к. нависающие стены напрямую контактируют с сугробами и брызгами, отражающимися от отмостки;
  • выступающий цоколь рекомендуется поднимать до 60 см, чтобы оградить дом от попадания влаги;
  • верх основания в створе по вертикали устраивается на уровне 40 – 50 см.

Если подмости здания поднимаются на высоту подвального помещения, делается высокий цоколь, степень возвышения определяется уровнем пола первого этажа.

Стандартная и оптимальная высота цоколя

Высота цоколя в технической документации СНиП не регламентируется и принимается в зависимости от расчета в каждом конкретном случае. Минусом подъема основания является удорожание стоимости работ по строительству здания.

Мера возвышения определяется как стандартная и оптимальная.

Иногда поднятие над землей нижней части дома остается единственным способом избежать разрушения конструкций от увлажнения стен. Речь идет о возведении постройки из бруса, бревен, досок, а также при каркасном строительстве. В этом случае высота цоколя принимается максимально возможного размера.

Стандартная

Параметр рассчитывается от поверхности земли. На выбор поднятия влияет устройство отвода грунтовых жидкостей от фундамента и установка отмостки по периметру постройки.

Если выполняются указанные условия, стандартная высота составляет:

  • для обычных загородных домов поднятие выбирается 30 – 40 см над уровнем почвы;
  • городские постройки испытывают влияние кислот, щелочей, бензиновых паров, если располагаются близко к проезжей части, поэтому высота увеличивается до 50 см;
  • в деревянных зданиях цоколь поднимается на 80 – 100 см над грунтом;
  • в сооружениях с техническим этажом показатель находится на уровне 1,5 – 2,0 м.

Степень приподнятости основания по отношению к уровню почвы всегда обосновывается логически, минимальная высота принимается 15 см. Этажность строения не влияет на размер основания, этот показатель влияет на уровень заглубления фундамента.

Оптимальная

Цоколь устраивается, чтобы уменьшить поступление влаги в жилое помещение и пространство подвала, подземного гаража, мастерской. Оптимальная высота принимается с учетом множества факторов. Высота цоколя от земли по нормам может быть уменьшена, если проводятся определенные работы для уменьшения окружающей влажности.

Сопротивление низкого основания намоканию может быть увеличено путем гидроизоляции. Используется обмазочный, оклеечный и пропитывающий вариант. Успешная защита от влаги предохранит цоколь от разрушения при замерзании, уменьшит капиллярную передачу жидкости на стены строения. Эффективная изоляция выполняется комбинированным способом, когда сочетаются рулонные материалы и проникающие составы.

Высота цоколя при возведении строений с цокольным этажом или подвалом

По СНиП 31.01 – 2003 цокольным уровнем считается помещение, которое располагается ниже отметки почвы при заглублении не больше половины своей высоты, при этом поднятие над землей не может быть больше двух метров.

Если есть подвал, в стенках цоколя предусматриваются отверстия сечением 15 х 15 см для проветривания с шагом 150 см, они поднимаются над грунтом более 15 см. Продухи защищаются металлической сеткой для защиты от мышей и крышками от промерзания.

Изоляция стен выполняется по стандартной схеме, предусматривается гидроизоляция внутри, снаружи и утепление влагостойкими материалами.

Цокольный этаж в многоквартирном доме

Все объекты жилищного фонда страны строятся в соответствии со специальными нормативно-правовыми актами, стандартами и правилами.

Согласно им, каждый жилой многоквартирный дом имеет несколько этажей, каждый из которых имеет свои эксплуатационные особенности. Отдельного внимания заслуживает цокольный этаж и возможность его правомерного применения.

Что такое цокольный этаж в многоквартирном доме? Может ли он использоваться в качестве обычной квартиры?

Цокольный этаж является этажом, частично погружённым в грунт. Этажность здания по общим правилам определяется на основании тех этажей, которые являются надземными. То есть цокольный этаж фактически не входит в общую этажность жилого строения.

Но даже несмотря на это нередко в цокольных этажах можно встретить реальные квартиры, где проживают граждане, неспособные купить для себя обычное жильё с первого этажа.

Понятие цокольного этажа

Определение цокольного этажа регламентировано законодательно. Само слово «цоколь» имеет итальянское происхождение, и с первого взгляда его значение никак не связано с недвижимостью.

Цоколь означает «башмак на деревянной подошве». Эта деревянная подошва и обозначает расположение цоколя в многоквартирном доме.

Многие задаются вопросом: цокольный этаж – это надземный или подземный этаж? Фактически это ни тот и ни другой. Надземный этаж, который полностью расположен над уровнем земли, считается первым этажом дома. Подземный этаж, который располагается под уровнем земли, считается подвалом.

Что значит цокольный этаж в российском законодательстве, указано в СНиП.

В соответствии со СНиПом 2.08.01-89 цокольный этаж – это этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Данный СНиП действует и в 2020 году, обязателен к исполнению в части ограничения эксплуатационных характеристик такого цокольного помещения.

Считается ли цокольный этаж за полноценный этаж, сложно однозначно ответить. К общей этажности здания он не имеет никакого отношения, не идёт в учёт этажности.

Но при этом фактически целым этажом цоколь признается, поскольку может использоваться по определенным видам назначения.

Особенности цокольного этажа

Как и любой другой этаж в жилом или нежилом помещении цокольный этаж имеет определённые критерии проектирования.

К ним, в частности, относятся следующие требования:

  1. Высота от пола до низа перекрытия цокольного этажа должна быть не менее 1,8 метра.
  2. Ширина лестниц, ведущих в цокольный этаж, должна быть не менее 0,9 метра.
  3. Цокольный этаж многоквартирного дома должен иметь отдельный наружный вход.
  4. В цоколе должны быть приямки с оконными проемами.

Строить помещение с цокольным этажом намного дороже чем без такового. Все дело в том, что увеличиваются затраты на организацию фундамента, его углубление.

Обычно для таких домов в качестве заливки для фундамента используются более дорогие и прочные марки бетона.

Достоинства и недостатки

Дом с цокольным этажом имеет свои плюсы и минусы. Необходимость возведения цокольного этажа определяется на основании потребностей застройщика.

К недостаткам такого строения относится прежде всего его дороговизна. Дополнительные материалы на строительство углубления будут требовать дополнительных расходов.

Расположить в цокольном этаже жилые квартиры по закону нельзя. Обычно в цоколе высота потолков не превышает 1,5 метров высоты. Такие комнаты вообще не учитываются в общей площади строений.

В частном секторе цокольные этажи дают возможность хозяевам дома получить дополнительные квадратные метры без учета их в качестве жилых и подлежащих налогообложению.

К достоинствам домов с цокольными этажами можно отнести:

  • расширение полезной площади дома;
  • использование помещений с коммерческими целями;
  • более надежный фундамент строения.

Однако, жильцов первых этажей такое соседство с цоколем может не радовать из-за расположения на данном этаже различных организаций или помещений, создающих дополнительные шумы.

Лучше перед покупкой квартиры на первом этаже заранее убедиться в том, что в многоквартирном доме нет цоколя, или он используется по адекватному назначению, например, не служит притоном для лиц с сомнительной репутацией.

Чем отличается цоколь от подвала?

Обычно многие путают цокольный этаж именно с подвалом, поскольку считают, что оба строения располагаются фактически под землёй. Отличие цокольного этажа от подвала заключается именно в том, что подвал полностью погружён в землю, а цоколь лишь частично. Под цокольным этажом может располагаться дополнительно подвальное помещение.

Главная отличительная суть регламентировано теми же СНиПами:

  1. Цокольный этаж углублён ниже отметки земли менее чем наполовину.
  2. Подвал углублён ниже отметки земли более чем наполовину или полностью.

Иногда внешне заметить различия этажа и его принадлежность к цоколю или подвалу достаточно трудно. На помощь в таком случае приходит техническая документация.

Подвалы обычно используются в качестве подпольных комнат, где располагаются различные коммуникации или производственные помещения. В цокольных же этажах нередко можно встретить жилые комнаты, что, однако, запрещено законодательством.

Кому принадлежит цокольный этаж? Насчёт этого в законодательстве даётся четкое разъяснение.

Все технические этажи (подвалы, цоколи, чердаки и лестничные марши) являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.

Судьбу таких помещений соответственно собственники могут решать только сообща. Например, решение о сдаче в аренду цокольного этажа под коммерческие помещения принимается собственниками квартир на общем собрании.

Использование цокольного этажа

Цокольные этажи – это нежилые помещения, в которых обычно располагаются различные нежилые объекты, арендующие помещения у собственников жилья. Квартира в цокольном этаже располагаться может только в том случае, если этот объект будет предварительно переведён из нежилого строения в жилищный фонд.

Сделать это, однако, будет непросто. Такие решения принимает Жилищная инспекция, для которой нужно будет собрать огромный пакет документов, которые бы в совокупности подтверждали жилой статус строения и наличие всего необходимого в квартире для нормальной жизни.

Высота потолков при этом должна быть не ниже 180 см, иначе такое помещение никогда не станет пригодным для жизни людей.

Итак, что можно открыть на цокольном этаже многоквартирного дома? Обычно цоколь используется по следующим назначениям:

  1. Котельные и помещения для коммуникаций.
  2. Мастерские, прачечные.
  3. Магазины, парикмахерские, пункты общественного питания.
  4. Паркинги в дворах без машин.
  5. Кладовые.

В частных домах в цокольных этажах обычно располагаются тренажёрные залы, бассейны, теплицы для выращивания овощей или фруктов, склады для хранения хозяйства, сауны или бани.

Что можно размещать точно в цокольных строениях, законодательно не прописано. Что бы не располагалось на данной территории, обязательно должны быть соблюдены все строительные стандарты, правила пожарной безопасности и санитарно-гигиенические требования.

Можно ли открыть магазин в цоколе, и как это делается? Можно, обычно именно магазины занимают такие помещения в многоквартирных домах. Во-первых, в цокольных этажах ниже аренда, во-вторых, сразу обеспечен спрос на реализуемую продукцию из-за густонаселённого района, где располагается магазин.

Обычно аренда цокольного этажа под магазины предполагает получение согласия собственников квартир многоквартирного дома, а часть арендной платы идёт в счёт погашения коммунальных услуг или оплаты работы управляющей компании.

Собственники квартир имеют право не только разрешить сдачу цокольного этажа в аренду, но и запретить ее. На общем собрании лишь нужно будет проголосовать за запрет нахождения в цоколе магазина или иного шумного места.

Обычно жильцы выступают против расположения в цоколе клубов, кафе, кальянных и иных заведениях, работающих в ночное время и предполагающих шум и наличие неприятных запахов.

Проживание граждан в цоколе

На вопросе: можно ли жить в цокольном этаже многоквартирного дома, следует остановиться более подробно.

СНиП 2.08/01-89 гласит, что размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается. Пункт 1.43 СНиПа даёт четкое указание на такой запрет.

Для жизни в цоколе нужно перевести помещение в жилое, что сделать довольно проблематично. Строится цокольный этаж по иным требованиям и нормативам, чем обычные квартиры с первого этажа. В таких помещениях обычно нет достаточной площади для жизни, низкие потолки, недостаток солнечного света, плохая изоляция, высокая влажность.

Если же Росреестр зарегистрировал такое помещение как жилое, значит для этого у него имелись основания. Если цоколь признан жилым помещением, в нем можно жить и получать регистрацию. Такая квартира не должна ничем отличаться от обычных квартир с первого этажа.

В Москве в цокольных этажах многоквартирных домов обычно располагаются кладовые для работников ЖКУ, где они же нередко сами проживают. Там хранится инвентарь для дворников, техничек и иных работников, которые там же проживают на постоянной основе. Насколько эта законно, для обычных наблюдателей остаётся загадкой.

Приватизация цокольного этажа также возможна только в том случае, если помещение будет признано жилым. Приватизация нежилых строений законом не допускается без исключений. Но после перевода помещения в жилое строение, оно утрачивает статус цокольного этажа и перестаёт принадлежать собственникам других квартир в качестве общего имущества.

Цокольный этаж является этажом, частично погруженным в землю, частично возвышающимся над отметкой поверхности земли. Это не подвал и не отдельный этаж, это помещение, которое принадлежит собственникам квартир многоквартирного дома в качестве общего имущества.

Обычно в цокольных этажах располагаются магазины, кафе и салоны красоты, арендуемые предпринимателями на особых условиях.

Цокольный этаж

Цоколь — это нижняя часть наружной стены здания или сооружения, лежащая непосредственно на фундаменте. Основное отличие цокольного этажа от других состоит в его заглублении в грунт, что определяет главные функциональные свойства этого помещения в доме, которые, однако, можно рассматривать как преимущества. Вместе с тем обустройство цокольного этажа не только требует изрядных капиталовложений, но и не всегда возможно. Поэтому, с учетом специфики, разговор о нем следует начинать со строительных азов.

Примечание

Определение цокольного этажа согласно СНиП 31-01-2003: «Цокольный этаж — это этаж, отметка пола которого ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений. Также этаж является цокольным, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не более чем на 2 м».

Нюансы архитектуры

Наличие цокольного этажа существенно влияет на этажность здания, а это, в свою очередь, важно потому, что при ИЖС допускаются дома до двух этажей высотой (не считая мансарды). Нижний этаж сооружения (цокольный либо подвальный) считается надземным этажом и учитывается при установке этажности здания, если верх его перекрытия выше земли более чем на 2 м. Для сравнения стоит привести характеристику подземного этажа или подпола. По тем же строительным нормам, это этаж, уровень пола которого ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений. Хотя стены и того и другого образованы конструкциями фундамента, благодаря этому жесткому критерию (высоте помещений относительно уровня земли) границу между ними провести довольно просто. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное число надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему числу этажей в здании.

Цокольный этаж позволяет разнообразить архитектуру дома. По площади он может быть больше или меньше основной постройки. Если площадь цокольного этажа больше площади первого и второго, то, как правило, его потолочное перекрытие становится как бы эксплуатируемой плоской кровлей, на которой располагают террасы или делают балкон по всему периметру здания. Если терраса открытая, не имеющая навеса, то гидроизоляция крыши цокольного этажа должна быть сделана с особой тщательностью; наличие крыши, даже полупрозрачной, как это принято на террасах, избавляет от необходимости «городить огород», дополнительно защищая цоколь от влаги.

Простор для нестандартных архитектурных решений дает и вариант, при котором площадь цокольного этажа меньше площади основной постройки. Эту разницу всячески стараются обыграть, и способов здесь может быть бесконечное множество.

Конструктивные особенности

Конструкция фундаментов цокольных этажей мало чем отличается от конструкций фундаментов зданий, не имеющих подвальных и полуподвальных помещений. Чаще всего укладывается ленточный фундамент таким образом, чтобы его подошва располагалась ниже отметки пола на несколько сантиметров. В 80% случаев и стены цокольного этажа, и его фундамент делают из сборных готовых бетонных блоков (стандартная толщина и высота блоков 400, 500 и 600 мм, длина от 900 до 2400 мм; марка бетона — 100 или 200); значительно реже возводят фундамент неиндустриальным способом, применяя кирпич, бетон и т. п. При слабых грунтах блоки ставят на железобетонную подушку, укладываемую на песчаную подготовку толщиной 150 мм.

Если позволяют грунты (там, где нет чрезмерного насыщения их водой), рекомендуется использовать для строительства стен облегченные блоки с пустотами; особенно в тех случаях, когда помещения цокольного этажа предполагается отапливать. В цоколе обязательно должны быть продухи — вентиляционные отверстия для естественной вентиляции замкнутого пространства.

Частая ошибка при строительстве цокольного этажа — перестраховка по прочности. Конструкция получается неоправданно дорогой, в некоторых случаях смета на цоколь равна бюджету на строительство всех остальных частей дома (за вычетом из последней цены на отделочные работы). Здесь многое зависит от опытности архитектора и строительной компании: часто можно добиться существенной экономии без ущерба качеству. Например, если грунт позволяет, то сэкономить можно, использовав прерывистый фундамент, в котором железобетонные блоки-подушки укладывают с промежутками 200–900 мм, затем засыпая их грунтом.

Статья, на которой экономить не следует, — гидроизоляция фундамента и стен цокольного этажа: сырость губительна, какое бы помещение ни планировалось в этой части дома. Чтобы цоколь не впитывал воду, вокруг здания обязательно должна быть отмостка.

Цоколь буквально врастает в землю, и это определяет оригинальную конструкцию окон. Большая часть оконного проема, как правило, оказывается ниже уровня грунта. Это требует обустройства приямков — специальных колодцев, расположенных непосредственно перед окном на расстоянии примерно полуметра от стекла. Материалы, чаще всего используемые для строительства приямков, — кирпич или бетон. При обустройстве приямков обязателен уклон от окна (7–8 см на полметра) и обустройство дренажного стока. Для безопасности сверху колодец приямка закрывают металлической решеткой.

Технические помещения в цокольном этаже

Несведущий в строительстве гость не заметит разницы между высоким подполом и стандартным цокольным этажом, но для хозяев дома это весьма существенный нюанс. В частности, в цокольных этажах, в отличие от подвалов, разрешено размещение газовых котельных. Помимо котельных, здесь часто устраивают постирочные, санузлы, кладовые (размер котельной для коттеджа около 100 кв. м составляет приблизительно 3,4–3,9 кв. м, остальное пространство можно занять другими полезными помещениями).

Одно время широко было распространено наличие гаража именно в цокольном этаже, но последние данные говорят о неэкологичности такого варианта, и от него все чаще отказываются. Дело в том, что только сверхмощная система вентиляции позволит избавиться от специфических «автомобильных» запахов в доме. Есть и еще один веский довод против такого размещения. Когда гараж расположен значительно ниже уровня почвы, то въездной путь делается с большим уклоном, что доставляет неудобство владельцам, особенно зимой: наличие ледяной корки не позволяет ни выбраться из гаража, ни заехать в него. Частично спасением может стать дорожка с небольшим уклоном, но ее протяженность в этом случае будет составлять несколько десятков метров, и в такой ситуации следует принять ряд мер к тому, чтобы столь длинный въезд в гараж не испортил ландшафт.

Жилые и спортивные помещения

Разница между содержанием цокольного этажа как технического и как «развлекательного» состоит прежде всего в том, что в последнем случае он должен отапливаться практически как жилой.

Цокольный этаж очень хорош там, где элементарно мало места, а увеличение этажности вверх невозможно по тем или иным причинам. Кроме того, к его строительству прибегают в случае неровного рельефа участка, особенно если дом решено строить на крутом склоне.

Если здание с цокольным этажом вписано в склон, часть этого этажа получается почти полностью расположенной выше уровня земли и полноценно освещается солнцем. Тогда в цоколе уместно расположить не только входную зону, но и столовую, и гостиную, и любую другую комнату. Очень хороши в цоколе домашние офисы и (или) кинотеатры. У состоятельных владельцев первый этаж часто включает в себя одну из двух кухонь — ту, на которой работает профессиональный повар. Рядом могут располагаться кладовые.

Хорошо смотрятся в цокольных этажах сауны, паровые кабинки-хамамы и даже портативные соляные пещеры. Нюанс обустройства бань, саун, бассейнов и санузлов в «подземелье» — обязательная организация принудительной вентиляции.

Сейчас все чаще на таких этажах располагают помещения для отдыха — бассейны, тренажерные залы, бильярдные. Высокий цокольный этаж — отличное помещение для домашних занятий фитнесом. Правда, такой вариант возможен только при условии хорошей циркуляции воздуха. В пользу размещения фитнес-центра говорит немалый метраж цокольного помещения — комната, в которой планируется устроить спортзал, должна быть не меньше 25–28 кв. м. Такую площадь «оторвать» от полноценного жилого помещения непросто. Как правило, среднестатистический пользователь тренажеров нуждается в тренировке сердечно-сосудистой системы и коррекции фигуры. Даже если к домашним тренировкам приступят одновременно двое-трое, им будет достаточно компактного фитнес-центра со скамейкой для пресса, станка для гиперэкстензии и одного кардиотренажера. Зеркала, ровное и интенсивное освещение, ковролин на полу — обязательные составляющие интерьера.

Обустройство бильярдной в цокольном этаже удобно с той точки зрения, что снимается проблема нагрузки на пол (вес достойного бильярдного стола достигает 1,5 т и более).

Тем не менее не рекомендуется устраивать ее рядом с баней, сауной или бассейном. Необходим определенный микроклимат, отопление, а стол должен быть сделан из влагостойких материалов. Профессиональный стол требует площади 30–40 кв. м (не меньше, чем сумма длин двух киев и стола). Оптимальная высота потолка — 4 м, минимум — 2,5 м.

Если правильно выбрать метраж, не надо будет опасаться за оконные стекла, светильники и другие бьющиеся предметы, так как даже при самом сильном ударе тяжелый бильярдный шар пролетает не более 1,5 м от края стола — как раз те самые минимально допустимые размеры комнаты.

Стоит подумать…

Пока еще редко встречающийся вариант использования цокольного этажа — под зимний сад. Отпугивает владельцев домов, готовых к трудам по содержанию капризных экзотических представителей флоры, недостаточность естественного освещения. Однако рынок искусственных источников света сегодня эволюционирует столь быстро, что любое помещение можно осветить в необходимом режиме.

Цокольный этаж с легкостью приютит в своих недрах даже тропическую оранжерею с водоемом. В этом случае экономятся средства на строительство отдельно стоящей светопрозрачной конструкции, снижаются затраты на поддержание высокой температуры.

Естественный свет растениям можно обеспечить, если цоколь по площади больше основной постройки, а потолок над зимним садом сделан по аналогии с конструкцией крыш оранжерей, но, как уже было сказано, нетрудно обойтись и искусственным освещением. Доминировать среди источников света при этом должны компактные люминесцентные лампы, при небольшом энергопотреблении дающие мощный световой поток, а оптимальный спектр помогут создать светодиоды, эра которых в оранжереях только начинается.

Цокольный этаж дает возможность строить очень гармоничные здания, не рвущиеся вверх, а аккуратно и искусно вписанные в окружающую среду. Как распорядиться пространством под домом — решает хозяин. Но пренебрегать такой площадью или использовать ее только как подсобную — крайне нерационально.

Приложение Б. Термины и определения

Приложение Б

Термины и определения

Лифтовый холл — помещение перед входом в лифты.

Лоджия — встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух — при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.

Мансардное окно — окно, устанавливаемое в наклонной плоскости крыши.

Отсек подвального или цокольного этажа — пространство, ограниченное противопожарными преградами (стенами, перегородками, перекрытием). В пределах отсека помещения могут быть выделены перегородками с соответствующим пределом огнестойкости.

Тамбур — проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

Трибуна — сооружение с повышающимися рядами мест для зрителей.

Чердак — пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа.

Этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Этаж надземный — этаж с отметкой пола помещений не ниже планировочной отметки земли.

Этаж подвальный — этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений.

Этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания.

Этаж цокольный — этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.